第十五章 改行卖楼盘了
李闲云这次过来，主要是和李城谈一下关于新城的发展问题。
新城集团过去一年多发展得很好，但问题也多。
传统实业如今饱受冲击，而在房地产方面，李闲云除了钱和土建，确实没有太多可以帮助的地方。
而房地产的问题，其实还不仅仅是银根紧锁的问题，同样还有的就是房价不涨，购房意愿下降，商场生意凋零等一系列因素。
房子要是好卖，靠预售都能回一半的钱，哪怕银根紧锁，至少不会爆雷这么多——可以说销售不利和银根紧锁，才是房地产企业爆雷的核心问题。
一个代表资金回笼与收益，一个代表资金流动与支撑！
这也就导致无论是商业地产还是商住房，都存在巨大的销售压力。
新城集团敢于大搞，说白了是因为进价低——但是进货价再便宜，终究也要卖出去才有用。
这段时间新城吃的比吐的快，海量的资产囤积，正在造成巨大压力。江旅拿下了一部分，但也只是稍稍缓解——关键还在继续拿。
这就是矛盾的地方了。
爆雷的房地产企业有这么多，确实有大量的便宜可占，但是消化能力的不足，搞不好就被便宜给撑死。
如今新城自身体量一千七百亿左右，负债7000亿。该部分体量主要来自于烂尾楼工程和部分已收购变现的产业，包括当年盛达在首府的那栋商业大厦。
这其中2500亿的债务来自易胜传媒，500亿债务来自苗辉等四家基金，还有四千亿债务来自银行。
同时新城集团本身也是债权人。
其主体债权就是恒泰盛达蓝元富丽四大家，然后就是一些其他房地产公司。
新城对这些公司的债务主要以商票收购加部分借款体现。
其中恒泰方面出资一千亿收购商票，对方承兑债务为一千六百亿，质押资产两千亿。
盛达富丽蓝元基本是以八五折价格收购商票，加部分现金。
其中盛达债权八百，质押一千六。
富丽债权七百，质押一千四。
蓝元债权八百，质押一千六。
实际支出两千一百亿，质押资产4600亿。
再就是其他房地产公司，也以类似形式借款与质押，实际出资1700亿，质押资产2500亿，获得部分资产500亿，预期可回收资金1300亿。
当前总债权4800亿，总债务7000亿，自身体量1700亿，质押总资产9100亿，流动资金700亿，另外就是还有大约500亿资金投入开发建设中。
但实际上，由于新城集团拿了大量地皮正在开发，实际投入开发资金1100亿左右，其中部分是去年产业销售获得的收益，还有就是对下属公司也有负债，其债务额为400亿左右。
也就说新城集团内外总债务实际在7400亿左右，好在大部分的债务利息并不是由他们承担。
这么高的负债率，也就是靠易胜传媒撑着了。
李闲云的意思是要不先稳一下，等处理掉部分资产再继续。
富丽那边现在已经可以搞定，很快就是1250亿的资产划拨，再加上新城集团本身还有一千二百亿左右的待处置资产。
这两千五百亿的资产，按照正常情况出售，大约可以售价三千亿左右。如果全卖掉，那银行债务就好解决了。
但李城说姜正简单，到自己想法又不一样了。
他的看法是，我们现在基本是五成的价格收产业，没有虚增浮利，所以不用担心。房地产所谓的不好卖，归根结底是价钱问题。但现在的情况再怎么降，也没到腰斩的地步。不趁这个时候吃进，后面机会就更难得。
当然，办法也不是没有。
比如现在大幅度降价卖房，就相当于做空房市，自己回笼资金的同时，还会给其他房地产企业带来更多压力，然后再继续以更低价吃进。
但这种做法太损了，对整个国家经济影响巨大。
李闲云自然不可能同意——企业做的大了，第一考虑的不是市场，而是国家意志！
目前国家政策还是希望稳住房地产价格，尽量以市场价卖。
市场价卖利润高，但是销量就慢，毕竟市场在萎缩，导致的资金回笼也就更慢。
双方也因此讨论了许久，但事实就是除了让销售人员加紧吆喝，各种鼓吹外，就只剩自我消化这条路。
但是自我消化怎么消化的掉两千五百亿啊？
姜正那边已经帮新城消化了三百亿，吃掉了四万多亩地，要不然新城连一千亿流动资金都不到。
现在去掉富丽，外面还有七千多亿的资产，这要是全吃进去，卖不动的话，负担就更重了——说白了，蓝元盛达他们固然是不想便宜卖，李闲云也在担心一旦全资产进驻，销售不利的情况下，那利息负担可就真都是自己的了。
还有就是内部消耗，每天人吃马嚼的也是一大笔钱。
也就是说，新城集团必须在今年至少处理掉两千亿的资产，否则等七千亿的资产进入，巨额的利息负担搞不好就是一年一年上百亿的亏损。
当然，那么大的资产体量在，爆雷是不会的，但除非你搞无赖手段，否则肯定会有不好的后果。
不管是低价倾销，还是亏损，又或者是无赖拖延债务——银行收债不是只要拿利息，而是到期要先全部收回。所以到期收不回，就是某种意义上的爆雷，只不过你有足够的资产要稍微好些，但是名誉上会造成巨大损失。
反正对李闲云来说，这几种情况他都不想要——李闲云这些年再怎么低调，经营之神的名头是出去了，随便出一件都砸他名头。
新城去年都是收购和搞建设，做工程，快年底的时候才开始销售。
结果这几个月也只卖出了三百亿资产，打在了现金流中，同样这三百亿已经出售的资产也没算在这两千五百亿资产中。
所以今年的销售压力格外重。
虽然说不是一个城市卖，可以同步进行，但要真那么好卖，盛达蓝元他们也不用爆雷了。
说白了，以前房地产赚的是地价上涨的钱，现在房地产，真的就是赚工程钱，而工程钱在效率不足的情况下，其利润会被巨大的资金负担所消耗——更别说还有一帮坑逼吃拿卡要，徒增成本。
幽灵施工队虽然给力，但也不过是提升有限的速度，按百分比可能也就百分之五的效率，放在这么大的资金盘里，终究是影响有限的。
总之，销售现在就是制约新城集团的瓶颈，也是所有企业的最终瓶颈。
对于房地产企业来说，面对这种情况，通常就是借新债还旧债，剩下的继续慢慢卖。
但李闲云深知债务就是滚雪球，毕竟爆雷圈这个逼样，后面肯定还会有更多的企业还不出钱，然后就是更多的资产进入，更多的自我承担的债务。
尤其房地产价格走势是下跌的，拖下去并没有好处。
搞的不好所有的债务就全是自己承担，新城集团空拿着上万亿的资产，无法及时处理就是坑。当然，因为有两千五百亿负债是易胜传媒的，所以实际需要考虑的就是银行的四千亿，正因如此，李城才信心满满——我哪怕把手里的资产处理掉，都能还大半了。
但对李闲云来说，已经进入不可接受范畴——牛人牛胃口，赚少就是亏。
销售！
必须解决这个问题！
想了想，李闲云觉得这事还得要星声院线帮忙。
他直接打电话给华凤斌：“老华，有没有想过买地产？”
“买地产？”华凤斌愕然：“我不是买过了吗？”
当年华凤斌入股云顶的时候，就从李闲云那里买了一批楼盘。
“再买些呗，你知道新城拿了不少地，但也欠了不少钱。”李闲云跟华凤斌也是有话直说：“我希望尽快回笼一些资金。”
华凤斌懂他意思，有些犹豫：“去年ipo的钱，收购金海和盛达，花的都差不多了。”
“可以继续增发么。我不用你们多拿，这批商业楼本来就有一些和星声影院有合作。地皮费那么贵，直接拿下了自我消化，省了地租还提升盈利。”
投资变盈利，老套路，但确实对于大企业来说，地皮作为稳定收益，在精力不足，增长乏力的情况下，是不错的选择。
华凤斌想了想，觉得也不是不能买，关键还是价格，问：“什么价？”
“不占你便宜，标准市价。”
“好歹优惠些，我跟股东股民也有交代。”
“没问题，九折，怎么样？”
“你不会给我来虚高估值那套吧？”华凤斌也是了解的。
果然李闲云笑道：“自家人，有话直说，就虚高一成。”
操！
那你不还是平价卖我吗？
但有话说话，这年头能遇到不坑的买卖就不错了。
李闲云少许提升估值，再打个九折，放到市场上都好说，充气也方便。
华凤斌道：“你再抬一些，按八折算，总价五十亿。”
“可以，但你也别那么小气，一百亿。”
“卧槽！星声院线没用到你们那么多地方。”
“再带几个嘛，还有别家的院线呢。”李闲云笑眯眯道：“院线市场饱和，开新店不如把控旧店，控制不了院线，那就控制楼盘。”
华凤斌一听，咦？好像是这么个理儿？
问：“你后面还有？”
李闲云笑道：“你把这一百亿的接收了，我回头就让李城继续搞，专盯带院线的。”
之前和韩鑫语交流时，李闲云就已经想通了，与其等你们爆雷后一股脑儿打包给我，不如现在做些让步，提前收取部分，方便消化。
不然饿十天吃九斤，暴饮暴食，不暴毙也得哼哼唧唧躺半天。
华凤斌道：“成！不过后面你得给我真打九折了。别以为我不知道你，你丫半价收的，你好歹给我让些利。”
“没问题。这事算我欠你的。”
“不用，就当云顶的事，老子还你人情了。”华凤斌哈哈笑着放下电话。
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新城集团过去一年多发展得很好，但问题也多。
传统实业如今饱受冲击，而在房地产方面，李闲云除了钱和土建，确实没有太多可以帮助的地方。
而房地产的问题，其实还不仅仅是银根紧锁的问题，同样还有的就是房价不涨，购房意愿下降，商场生意凋零等一系列因素。
房子要是好卖，靠预售都能回一半的钱，哪怕银根紧锁，至少不会爆雷这么多——可以说销售不利和银根紧锁，才是房地产企业爆雷的核心问题。
一个代表资金回笼与收益，一个代表资金流动与支撑！
这也就导致无论是商业地产还是商住房，都存在巨大的销售压力。
新城集团敢于大搞，说白了是因为进价低——但是进货价再便宜，终究也要卖出去才有用。
这段时间新城吃的比吐的快，海量的资产囤积，正在造成巨大压力。江旅拿下了一部分，但也只是稍稍缓解——关键还在继续拿。
这就是矛盾的地方了。
爆雷的房地产企业有这么多，确实有大量的便宜可占，但是消化能力的不足，搞不好就被便宜给撑死。
如今新城自身体量一千七百亿左右，负债7000亿。该部分体量主要来自于烂尾楼工程和部分已收购变现的产业，包括当年盛达在首府的那栋商业大厦。
这其中2500亿的债务来自易胜传媒，500亿债务来自苗辉等四家基金，还有四千亿债务来自银行。
同时新城集团本身也是债权人。
其主体债权就是恒泰盛达蓝元富丽四大家，然后就是一些其他房地产公司。
新城对这些公司的债务主要以商票收购加部分借款体现。
其中恒泰方面出资一千亿收购商票，对方承兑债务为一千六百亿，质押资产两千亿。
盛达富丽蓝元基本是以八五折价格收购商票，加部分现金。
其中盛达债权八百，质押一千六。
富丽债权七百，质押一千四。
蓝元债权八百，质押一千六。
实际支出两千一百亿，质押资产4600亿。
再就是其他房地产公司，也以类似形式借款与质押，实际出资1700亿，质押资产2500亿，获得部分资产500亿，预期可回收资金1300亿。
当前总债权4800亿，总债务7000亿，自身体量1700亿，质押总资产9100亿，流动资金700亿，另外就是还有大约500亿资金投入开发建设中。
但实际上，由于新城集团拿了大量地皮正在开发，实际投入开发资金1100亿左右，其中部分是去年产业销售获得的收益，还有就是对下属公司也有负债，其债务额为400亿左右。
也就说新城集团内外总债务实际在7400亿左右，好在大部分的债务利息并不是由他们承担。
这么高的负债率，也就是靠易胜传媒撑着了。
李闲云的意思是要不先稳一下，等处理掉部分资产再继续。
富丽那边现在已经可以搞定，很快就是1250亿的资产划拨，再加上新城集团本身还有一千二百亿左右的待处置资产。
这两千五百亿的资产，按照正常情况出售，大约可以售价三千亿左右。如果全卖掉，那银行债务就好解决了。
但李城说姜正简单，到自己想法又不一样了。
他的看法是，我们现在基本是五成的价格收产业，没有虚增浮利，所以不用担心。房地产所谓的不好卖，归根结底是价钱问题。但现在的情况再怎么降，也没到腰斩的地步。不趁这个时候吃进，后面机会就更难得。
当然，办法也不是没有。
比如现在大幅度降价卖房，就相当于做空房市，自己回笼资金的同时，还会给其他房地产企业带来更多压力，然后再继续以更低价吃进。
但这种做法太损了，对整个国家经济影响巨大。
李闲云自然不可能同意——企业做的大了，第一考虑的不是市场，而是国家意志！
目前国家政策还是希望稳住房地产价格，尽量以市场价卖。
市场价卖利润高，但是销量就慢，毕竟市场在萎缩，导致的资金回笼也就更慢。
双方也因此讨论了许久，但事实就是除了让销售人员加紧吆喝，各种鼓吹外，就只剩自我消化这条路。
但是自我消化怎么消化的掉两千五百亿啊？
姜正那边已经帮新城消化了三百亿，吃掉了四万多亩地，要不然新城连一千亿流动资金都不到。
现在去掉富丽，外面还有七千多亿的资产，这要是全吃进去，卖不动的话，负担就更重了——说白了，蓝元盛达他们固然是不想便宜卖，李闲云也在担心一旦全资产进驻，销售不利的情况下，那利息负担可就真都是自己的了。
还有就是内部消耗，每天人吃马嚼的也是一大笔钱。
也就是说，新城集团必须在今年至少处理掉两千亿的资产，否则等七千亿的资产进入，巨额的利息负担搞不好就是一年一年上百亿的亏损。
当然，那么大的资产体量在，爆雷是不会的，但除非你搞无赖手段，否则肯定会有不好的后果。
不管是低价倾销，还是亏损，又或者是无赖拖延债务——银行收债不是只要拿利息，而是到期要先全部收回。所以到期收不回，就是某种意义上的爆雷，只不过你有足够的资产要稍微好些，但是名誉上会造成巨大损失。
反正对李闲云来说，这几种情况他都不想要——李闲云这些年再怎么低调，经营之神的名头是出去了，随便出一件都砸他名头。
新城去年都是收购和搞建设，做工程，快年底的时候才开始销售。
结果这几个月也只卖出了三百亿资产，打在了现金流中，同样这三百亿已经出售的资产也没算在这两千五百亿资产中。
所以今年的销售压力格外重。
虽然说不是一个城市卖，可以同步进行，但要真那么好卖，盛达蓝元他们也不用爆雷了。
说白了，以前房地产赚的是地价上涨的钱，现在房地产，真的就是赚工程钱，而工程钱在效率不足的情况下，其利润会被巨大的资金负担所消耗——更别说还有一帮坑逼吃拿卡要，徒增成本。
幽灵施工队虽然给力，但也不过是提升有限的速度，按百分比可能也就百分之五的效率，放在这么大的资金盘里，终究是影响有限的。
总之，销售现在就是制约新城集团的瓶颈，也是所有企业的最终瓶颈。
对于房地产企业来说，面对这种情况，通常就是借新债还旧债，剩下的继续慢慢卖。
但李闲云深知债务就是滚雪球，毕竟爆雷圈这个逼样，后面肯定还会有更多的企业还不出钱，然后就是更多的资产进入，更多的自我承担的债务。
尤其房地产价格走势是下跌的，拖下去并没有好处。
搞的不好所有的债务就全是自己承担，新城集团空拿着上万亿的资产，无法及时处理就是坑。当然，因为有两千五百亿负债是易胜传媒的，所以实际需要考虑的就是银行的四千亿，正因如此，李城才信心满满——我哪怕把手里的资产处理掉，都能还大半了。
但对李闲云来说，已经进入不可接受范畴——牛人牛胃口，赚少就是亏。
销售！
必须解决这个问题！
想了想，李闲云觉得这事还得要星声院线帮忙。
他直接打电话给华凤斌：“老华，有没有想过买地产？”
“买地产？”华凤斌愕然：“我不是买过了吗？”
当年华凤斌入股云顶的时候，就从李闲云那里买了一批楼盘。
“再买些呗，你知道新城拿了不少地，但也欠了不少钱。”李闲云跟华凤斌也是有话直说：“我希望尽快回笼一些资金。”
华凤斌懂他意思，有些犹豫：“去年ipo的钱，收购金海和盛达，花的都差不多了。”
“可以继续增发么。我不用你们多拿，这批商业楼本来就有一些和星声影院有合作。地皮费那么贵，直接拿下了自我消化，省了地租还提升盈利。”
投资变盈利，老套路，但确实对于大企业来说，地皮作为稳定收益，在精力不足，增长乏力的情况下，是不错的选择。
华凤斌想了想，觉得也不是不能买，关键还是价格，问：“什么价？”
“不占你便宜，标准市价。”
“好歹优惠些，我跟股东股民也有交代。”
“没问题，九折，怎么样？”
“你不会给我来虚高估值那套吧？”华凤斌也是了解的。
果然李闲云笑道：“自家人，有话直说，就虚高一成。”
操！
那你不还是平价卖我吗？
但有话说话，这年头能遇到不坑的买卖就不错了。
李闲云少许提升估值，再打个九折，放到市场上都好说，充气也方便。
华凤斌道：“你再抬一些，按八折算，总价五十亿。”
“可以，但你也别那么小气，一百亿。”
“卧槽！星声院线没用到你们那么多地方。”
“再带几个嘛，还有别家的院线呢。”李闲云笑眯眯道：“院线市场饱和，开新店不如把控旧店，控制不了院线，那就控制楼盘。”
华凤斌一听，咦？好像是这么个理儿？
问：“你后面还有？”
李闲云笑道：“你把这一百亿的接收了，我回头就让李城继续搞，专盯带院线的。”
之前和韩鑫语交流时，李闲云就已经想通了，与其等你们爆雷后一股脑儿打包给我，不如现在做些让步，提前收取部分，方便消化。
不然饿十天吃九斤，暴饮暴食，不暴毙也得哼哼唧唧躺半天。
华凤斌道：“成！不过后面你得给我真打九折了。别以为我不知道你，你丫半价收的，你好歹给我让些利。”
“没问题。这事算我欠你的。”
“不用，就当云顶的事，老子还你人情了。”华凤斌哈哈笑着放下电话。
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